难怪！深圳拍出第二宗“现房销售”地块，楼面价超4万，行业转型加速信号明确

当一块宅地以65%的高溢价拍出，楼面价高达42695元/平方米时，最受关注的并非价格本身，而是其附带的“全部现房销售”这一颠覆性条件。这意味着，未来在这块土地上建起的房子，将彻底告别“期房”模式，购房者见到的是实实在在的成品，而非图纸和沙盘。

12月10日，深圳市福田区梅林街道B405-0308宗地完成竞拍，其成交结果远超市场预期，并因其特殊的“全部现房销售”条款而备受瞩目。这是深圳近年来公开出让的第二宗明确要求全部现房销售的商品住宅用地，标志着在一线城市核心区域，房地产发展新模式的探索与实践正迈出实质性、关键性的一步。

01 事件聚焦：深圳核心地块的现房销售样本

此次出让的福田梅林地块，地理位置优越，其高达65%的溢价率和42695元/平方米的楼面价，本身就印证了市场的认可。但“现房销售”这一硬性约束，才是其真正的标志性意义。

根据深圳市规划和自然资源局的出让公告，该宗地内建设的商品住房，必须在完成竣工验收、取得不动产权证书（现房）后方可对外销售。此举将彻底杜绝该楼盘出现“烂尾”风险，购房者的权益从制度上得到了根本性保障。这不仅是一次土地交易，更是一线城市在完善房地产开发销售制度上的一个清晰信号和高级别试点。

02 全国图景：多地试点，制度探索已成趋势

深圳的案例并非孤例。实际上，自2022年末以来，一场围绕现房销售的制度性变革已在全国多地悄然展开。据中指研究院统计，全国已有39个城市或地区通过土地出让条件设定或出台专门政策，进行现房销售的试点与探索。

• 河南信阳：规定自2025年7月起，新出让土地项目需在土地出让合同中明确“现房销售”条款。

• 湖北荆门：提出自2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售，并对优质地块优先采用此模式。

这些政策普遍遵循 “新老划断” 原则，即新政策主要适用于新出让土地，以平滑过渡，减少对现有市场的冲击。这表明，推进现房销售已成为构建房地产发展新模式、防范化解风险、保护购房者权益的行业共识和政策着力点。

03 深远影响：重塑行业逻辑，倒逼高质量发展

现房销售制度的推行，绝非简单的销售节点后移，它将从底层逻辑上深刻改变房地产行业的开发模式、融资结构和竞争格局。

• 对购房者：权益的“终极保险”
  “所见即所得”将从根本上消除购房者对项目烂尾、货不对板、延期交付的最大焦虑。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，现房销售是“防范烂尾楼问题，更好地保障购房者权益”的关键举措。

• 对开发商：从“金融游戏”回归“制造业”
  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，现房销售将倒逼开发商将重心从高周转、高杠杆的“金融游戏”，转向精心打磨产品、提升交付品质和项目口碑的“制造业”逻辑。开发周期拉长，资金成本增加，将促使企业更加重视单个项目的产品竞争力和可持续经营。

• 对行业与市场：促转型、稳供需
  短期内，现房销售会降低新房供应节奏，有助于消化现有库存，缓解部分城市的去化压力。长期看，它将推动行业从规模扩张转向品质和服务竞争，实现转型升级。中指研究院认为，未来更多库存压力大的城市可能率先推进，而库存紧张的地区则需精准把控节奏，避免影响市场平衡。

04 未来挑战与路径：循序渐进，完善配套

全面推行现房销售仍面临诸多挑战，尤其是对开发商的资金实力和融资能力提出了前所未有的高要求。

• 融资制度亟待革新：传统的房地产开发融资高度依赖预售回款。转向现房销售，意味着项目建设期的全部资金都需要前置投入，必须配套建立与之相适应的长期、低成本开发融资体系。专家建议，金融机构应对现房销售项目给予更优惠的融资支持。

• 土地与审批流程优化：李宇嘉建议，在土地端应推行“净地出让”，配套先行；在审批端需优化流程，实现“拿地即开工”，压缩项目前期时间，部分对冲资金成本压力。

• 循序渐进，分类推进：严跃进强调，现房销售落地应遵循 “循序渐进” 的原则。从重点城市、优质地块试点开始，逐步扩大范围，并鼓励企业从打造高品质住宅的战略角度主动拥抱这一变革。

从深圳福田地块的高溢价成交，到全国39地的试点探索，现房销售已从理论探讨步入实质性推进阶段。它像一把钥匙，有望打开行业高质量发展、购房者安心置业、市场平稳健康的新局面。尽管前路伴随挑战，但这一制度性变革的方向已经明确。它不仅是告别“期房之痛”的必然选择，更是中国房地产行业告别旧模式、构建新发展逻辑的关键一跃。未来，谁能在产品力、资金实力和运营能力上率先突围，谁就将在新的赛道中赢得先机。