现房销售加速：全国超30省市推进，占比首破30%开启楼市新时代

近年来，“天下苦商品房‘预售制’久矣”的呼声日益高涨，中国楼市的销售模式正在经历一场根本性的深刻变革。随着多地政策密集落地与试点范围持续扩大，一个更加透明、安全、注重品质的“现房销售时代”正加速到来。

一、多地政策密集落地，现房销售从探索走向全面推行

2024年，现房销售政策在全国多地进入实质性推进阶段。11月，湖南岳阳市平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，明确要求新出让土地上的商品房必须完成竣工验收后方可销售，成为当前政策落地的典型代表。

平江县的政策并非孤立现象。今年以来，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地相继发布相关文件，明确推进现房销售的时间表与路径。例如，邵阳市将政策从“全面鼓励”升级为“全面实行”；信阳市提出新出让土地项目一律实行现房销售；荆门市则制定了从“主体封顶方可预售”到“原则上全部现房销售”的渐进式路线图。

为确保政策平稳落地，各地普遍配套了支持措施。平江县通过允许分期办理规划许可、行政事业性收费减半、给予土地价格优惠等方式，切实减轻房企资金压力。这些“政策组合拳”旨在平衡市场转型与企业发展，为现房销售的全面推行扫清障碍。

二、从局部试水到全国扩围，现房销售占比持续攀升

现房销售的探索始于更早。2016年，为抑制土地市场过热，南京、苏州、深圳、杭州等城市率先在土地出让环节设置现房销售条件，开启了局部试点。尽管部分城市在后续市场调整中暂停了强制性要求，但试点探索的火种并未熄灭。

2021年后，北京、福州、合肥、西安、宁波等一批城市加入试点行列，现房销售政策进入新一轮扩围期。据中指研究院不完全统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市） 启动了现房销售试点或出台了相关支持政策，覆盖范围从东部沿海延伸到中西部多地。

政策的推进直接反映在数据上。国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占全国商品房销售面积的比重已达30.84%。 回顾过往，这一比例在2020年仅为12.7%，随后逐年稳步上升至2023年的22.5%，显示出清晰的增长轨迹。现房，正从一个“选项”逐渐成为市场的“重要组成部分”。

三、破解期房交付焦虑，重塑购房者与市场信心

现房销售获得广泛社会赞同的背后，是期房预售制长期积累的痛点。自1994年确立以来，预售制虽在推动城镇化快速发展中发挥了历史性作用，但其“先付款、后交付”的模式也埋下了风险隐患。近年来，随着市场深度调整，部分房企资金链紧张，“延期交房”、“项目烂尾”等问题频发，严重损害购房者权益，动摇了市场信心。

现房销售的核心优势在于实现了“所见即所得”。购房者能够在决策前实地查验房屋质量、户型结构、小区环境与配套设施，从根本上消除了交付不确定性和产品信息不对称问题。这不仅是交易模式的改变，更是对购房者核心权益的实质性保障，有助于重建脆弱的市场信任体系。

四、倒逼行业深度转型，从“高周转”走向“高品质”

现房销售制度的推行，将对房地产行业的生产逻辑与竞争生态产生深远影响，倒逼其从“金融驱动”转向“产品驱动”。

1. 对房企而言，竞争维度发生根本转变。 在预售制下，“高杠杆、高周转、高负债”的规模扩张模式曾是许多房企的制胜法宝。而现房销售要求项目完全建成后方可回款，显著拉长了企业的资金回正周期（普遍延长约1-2年），增加了资金成本和运营压力。这将迫使房企将竞争焦点从“拼速度、拼规模”转向“拼产品、拼品质、拼服务”。具备优秀产品力、扎实工程质量和良好市场口碑的企业，将在新周期中获得更大优势。

2. 对行业而言，推动发展模式重塑。 现房销售有助于优化市场供需结构，特别是在库存较高的区域，可以通过控制新增供应节奏来促进库存去化。同时，更高的交付标准和要求，将推动整个行业更加注重工程质量、设计创新和长期运营，是构建房地产新发展模式的关键一环，推动行业走向高质量发展。

3. 对城市与市场而言，起到稳定器作用。 现房销售能有效防范系统性交付风险，稳定房价预期，避免因项目烂尾引发的社会问题和金融风险，为楼市的长期健康稳定奠定基础。

五、挑战与未来：平衡推进，配套护航

尽管方向明确，但现房销售的全面推行仍面临现实挑战。一方面，可能短期影响部分区域的市场供应节奏和供需平衡；另一方面，对房企的资金实力、开发运营和融资能力提出了更高要求，行业或将经历一轮深刻的洗牌与整合。

因此，“因城施策”和“渐进推行”仍是关键原则。库存压力大的城市可率先探索，而供需紧张的城市则需审慎把握节奏。此外，完善的配套支持政策至关重要。目前，各地已在融资支持、税费优惠、审批流程简化、土地价款缴纳期限延长等方面进行探索。未来，更需要金融、财税、规划等多部门协同，构建系统的政策支撑体系，确保改革平稳过渡。