官方发布！上海房产税政策重大优化：人才及持证满3年居民首套免征，二套人均60平内免税！

当一线城市的房地产市场进入深度调整与转型期，如何在坚持“房住不炒”定位的同时，精准满足居民合理的住房需求、支持城市人才发展战略，成为政策制定的关键考量。近日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布了一份重磅文件，对本市已实施十余年的个人住房房产税试点政策进行了重要且细致的优化调整。这份名为《关于优化调整本市个人住房房产税试点政策的通知》的文件，并非对原有试点框架的颠覆，而是在既有规则基础上的精准“松绑”与定向“赋能”，其核心目标直指 “更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进本市房地产市场平稳健康发展” 。新政通过清晰界定免税群体、放宽免税面积标准、并建立人性化的退税机制，为特定人群在上海安居乐业送上了实质性的政策“礼包”，也为观察超大城市如何精细化调整房地产相关税收政策提供了一个鲜活的样本。

新政最受关注的亮点，在于明确并扩大了对特定人才和长期稳定居住群体的税收优惠。政策第一条开宗明义，将两类购房人置于优先支持的位置：第一类是 “持有本市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才” ；第二类是 “持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人” 。对于这两类人群，政策给予了差异化的免税待遇，充分体现了对人才和长期贡献者的倾斜。

具体而言，优惠分为两个层次。第一个层次是首套住房的全面免税。只要上述购房人在上海新购的住房属于家庭第一套住房，无论面积大小，均可暂免征收个人住房房产税。这一规定极大地降低了对“刚需”和“新市民”安家上海的税收负担，特别是对于引进人才而言，是一项有力的安居保障。

第二个层次则针对改善性需求，设定了更为人性化的免税面积标准。如果上述购房人新购的是家庭第二套及以上住房，税收征免将依据一个关键指标来判定：家庭全部住房面积的人均值。新政将人均免税住房面积明确为60平方米（含）。这意味着，只要家庭合并计算的全部住房面积，人均不超过60平方米，那么新购的这套住房同样可以暂免征收房产税；只有人均面积超过60平方米的部分，才会对新购住房中超出人均60平方米的面积按规定征税。举例来说，一个持证满3年的三口之家，原本已拥有一套100平方米的住房，现为改善居住条件新购一套90平方米的住房。家庭总住房面积为190平方米，人均约为63.3平方米，超过60平方米的标准。那么，需要计税的部分仅为新购住房中对应人均超标的那部分面积。这个“人均60平方米”的标准，相比过去一些更严格或更模糊的执行口径，无疑为合理的改善型换房需求提供了更大的空间。

尤为值得称道的是，新政并非“一刀切”，还包含了充满温度的制度设计，以解决政策衔接过程中的实际问题。对于持有本市居住证但尚未满3年的购房人，政策给予了明确的过渡安排。这部分人群购房后，需要先按原暂行办法的规定缴纳房产税。但是，一旦他们在本市持续工作生活，待居住证持证时间满3年，那么其住房如果符合前述的免税条件（如成为家庭唯一住房，或家庭人均面积未超标），那么在其持证期间已经缴纳的房产税可以申请退还。这一规定避免了因持证时间计算节点而可能产生的不公，保护了购房人的合法权益，也鼓励了长期稳定居住。

此外，文件明确了新政的追溯执行效力，自2025年1月1日起执行。这意味着，凡是在2025年1月1日之后，购房人的应税住房情况符合上述新规免税条件的，都可以向住房所在地的税务机关进行申报，重新办理房产税纳税信息的认定。对于在2025年1月1日之后已经多缴纳的税款，税务机关将依法予以退还。这一操作指引，为符合条件的家庭切实享受政策红利提供了清晰的路径。

综合来看，上海此次房产税政策的优化调整，是一次典型的“精准滴灌”式调控。它没有选择普适性的全面放松，而是将政策资源聚焦于城市发展所需的人才和已经为城市做出长期贡献的稳定居住群体。通过首套全免、二套人均60平方米内免征的组合规则，既有力保障了基本居住需求，又审慎支持了合理的改善需求。同时，“先征后退” 的灵活机制展现了政策的弹性和人性化。这系列调整，是在“稳地价、稳房价、稳预期”的总体框架下，对房地产调控工具进行的一次精细化、差异化运用，旨在平衡市场稳定、人才吸引和民生保障等多重目标。对于符合条件的购房者而言，这是实实在在的减负利好；对于上海房地产市场而言，这有助于释放部分被抑制的合理需求，促进市场交易在更加健康的轨道上平稳运行。政策效果的真正显现，尚需时间观察，但其体现出的精细化管理思路，无疑为未来房地产相关制度的持续完善提供了有价值的实践参考。