原来！多地试点“按套内面积卖房”真相：公摊并未取消，只为让你买得更明白

一套标注“140平方米”的房子，实际能居住的面积可能不到100平方米。长期以来，包含公摊在内的建筑面积计价方式，让购房者感叹“钱花得不明不白”。近期，湖南衡阳、河北张家口等地出台新规，提出按套内建筑面积计价，引发“取消公摊”的热议。这究竟是真福利，还是一场计价方式的“数字游戏”？

近期，湖南衡阳与河北张家口出台的商品房销售新政，将“公摊面积”这个老话题重新推上风口。核心是计价方式的调整，而非物理上“取消公摊”。其根本目的是通过价格信号的透明化，减少信息不对称，保障消费者权益，并引导市场更关注住宅的实用性与居住品质。

01 购房者之惑：公摊的“黑箱”与得房率的焦虑

在中国购房，一个普遍的痛点是：房产证上的“建筑面积”与实际可用的“套内面积”之间存在显著差距。这个差距就是公摊面积——为整栋楼服务的公共空间，如电梯井、楼梯间、大堂、管道井等。

消费者的疑虑主要集中在三个方面：

1. 占比不合理：不少购房者反映，公摊比例过高，感觉自己花了大价钱购买了大量无法直接使用的“虚面积”。案例中，北京李女士购买的66平米住房，套内仅45平米，公摊占比超过30%。

2. 计算不透明：公摊的具体构成和计算方式复杂，普通购房者难以核实。销售说辞、合同术语与最终实测结果可能存在出入，导致购房者感觉“被绕晕”。

3. 衍生费用牵连：物业费、取暖费等长期持有成本，大多仍按包含公摊的建筑面积征收，进一步放大了公摊带来的持续经济负担。

这种不透明与不确定感，长期削弱了购房者的消费信心和市场公平感。

02 政策真相：计价方式之变，而非公摊之消

近期湖南衡阳、河北张家口的政策，其核心是计价方式的改革，而非取消公摊的物理存在。简单来说，是“按什么标准算单价”的变化。

• 政策实质：

• 衡阳：自2025年1月1日起，全市商品房销售实行套内建筑面积计价。

• 张家口：提出“逐步推进‘取消公摊’”，其官方解读实为鼓励按套内面积计价销售。

• 对总价的影响：房屋总价并不会因此改变。这更像一道数学题的转换。例如，一套总价200万的房子，建筑面积100平米（含20平米公摊），套内面积80平米。

• 按建筑面积计价：单价为 2万元/平米。

• 按套内面积计价：单价变为 2.5万元/平米。
  总价仍是200万，但单价看上去“上涨”了，同时让消费者更直观地了解为每平米实际居住空间支付的成本。

• 政策目的：正如张家口住建局工作人员所言，是为了让消费者“明明白白消费”。通过单价显性化，倒逼销售信息透明，让购房者在不同楼盘间比较“得房率”（套内面积/建筑面积）时更直观，也挤压开发商将不合理面积计入公摊的操作空间。

03 深度辨析：公摊是否越小越好？

需要澄清一个误区：公摊并非越小越好，合理的公摊是居住舒适性与安全性的保障。

• 公摊的必要性：没有楼梯电梯，高层住宅无法使用；没有宽敞大堂和疏散通道，存在安全隐患；缺乏必要的设备间和管井，维护将极其困难。为“一老一小”设置的活动空间等，也是提升社区品质的重要部分。

• “好房子”的平衡艺术：真正优秀的住宅项目，是在合理控制公摊比例与提供优质公共空间与服务之间找到最佳平衡。过低的公摊可能意味着牺牲了公共区域的舒适度、安全性和功能性。

• 未来趋势：近期全国住房城乡建设工作会议强调建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子。这预示着行业发展的重点，正从单纯追求得房率，转向全面提升居住的综合体验与建筑的整体品质。公摊的设计和质量，也应成为评价“好房子”的标准之一。

04 未来展望：透明化与品质化的双重演进

衡阳与张家口的试点，预示着未来房地产销售信息透明化的大趋势。

• 对购房者：未来在选房时，应同时关注“套内单价”和“得房率”，并实地考察公摊部分（如电梯、大堂、走廊）的材质、宽度和设计，将其作为衡量项目品质和性价比的重要维度。

• 对行业：政策将引导开发商更专注于提升产品实际使用效率与空间设计功力，减少“偷面积”或模糊公摊的营销套路，推动行业向以质取胜和诚信经营转变。

• 对政策：长远看，推动计价方式改革，并与物业管理费等收费体系的衔接优化相结合，是一个系统工程。这不仅需要更多城市跟进试点，更需要完善的法规配套和清晰的公众沟通，以避免“取消公摊”等表述可能引发的误解。

从“建筑面积”的模糊地带，走向“套内面积”的清晰标价，衡阳与张家口的探索迈出了推动房地产市场信息对称的关键一步。这不仅仅是一次简单的计价单位切换，更是对消费者知情权的尊重，是对行业粗放发展惯性的纠偏，也是对“好房子”应有之义的一次深化讨论。虽然房屋总价未变，但透明的阳光本身就有价值。当购房者能更清晰地丈量每一分房款的去向时，市场的公平与效率，以及我们对“家”的品质追求，也终将迈上新台阶。