1. 网签均价自2023年9月见顶（9674元/㎡）后，已连续阴跌14个月，截至2025年3月跌至8312元/㎡，跌幅-14.1%，但环比降幅从-1.7%收窄至-0.3%，呈现“跌速衰竭”信号。
2. 带看量却提前反弹：2025年2月春节后，莱州主城区二手房带看量环比+38%，高于烟台其他县级市平均21个百分点，说明“价格敏感型”刚需开始用脚投票。
3. 银行端出现“首套利率折扣战”：莱州农商银行、邮储银行先后将首套利率下调至LPR-35BP，低于烟台市区-20BP，相当于100万贷款30年节省利息约4.2万元，直接降低月供压力。
   结论：当“跌速衰竭+需求前置+金融补贴”三因子共振，市场距离阶段性底部往往只差一次“情绪崩盘点”。参考2014年莱州楼市周期，该情绪点大概率落在2025年Q3——即“金九银十”之前。因此，我们把时间锚点锁在2025年4-9月，作为“安全舱”建仓期；而2026年春节后，随着土地财政与利率政策重新发力，价格曲线或将走出“L”型横盘点，届时议价空间消失，改善族将被迫进入“换仓期”。

• 楼龄折旧=13×0.8%=10.4%
• 学区+6%，电梯+5%，朝向+3%，物业0%
• 合理折价=-10.4%+14%=+3.6%
• 同户型90天最低成交单价8260元/㎡，则真底价=8260×（1+3.6%）×0.98≈8400元/㎡
  当业主挂牌≤8400元/㎡即为“真笋”，可第一时间下定。用模型跑完莱州主城区112个活跃小区，4月“真笋”占比仅7.8%，同比下降4个百分点，说明“跌透盘”正在快速减少——再次验证“底部收窄”结论。

1. 城南XX府：高层剩余147套，原单价9500元，现工抵房8300元，可再谈-2%，送车位；
2. 城西XX云境：洋房剩余92套，原单价10500元，现“内部团购”9200元，首付可延期1年；
3. 城北海悦XX：小高层剩余189套，原单价8800元，现“精装改毛坯”直降-900元，最低7880元；
4. 城东XX壹号：顶底复式剩余108套，原单价12000元，现一次性付款可至9500元，送储藏间。
   以上尾盘全部“五证齐全、即买即网签”，且由住建局设立“资金共管账户”，确保交付。策略：刚需用“70%商贷+30%装修贷”组合，开发商贴息后综合成本低于二手；改善可谈“旧房置换”，部分项目提供90天“无忧换房”通道，先锁价再卖旧，对冲周期风险。

1. 问区域人口密度：每平方公里常住人口≥8000人，低于此值一律PASS；
2. 问5分钟生活圈竞品：同业态50米内≤2家，否则租金被迅速摊薄；
3. 问街道返租历史：过去3年有无“返租暴雷”案例，有则直接拉黑。
   现场三验：
   ① 验白天停车周转率：11:00-12:00，车位周转≥1.5次，说明外客流充足；
   ② 验夜间亮灯率：20:00-21:00，社区入住亮灯≥65%，保证夜间消费；
   ③ 验租金真实性：连访3组店主，取实租中位数，若销售口径高于实租15%以上，视为“虚假溢价”。
   用该模型跑遍莱州30个在售底商，仅3个项目达标，其中“XX天街”现铺均价1.6万元/㎡，实测租金5.6元/㎡/天，静态回报率4.9%，高于5年期LPR+300BP，可列入“防守型”配置。其余项目一律建议“观望或砍租”。

   
   

五、2025-2026“安全舱”与“换仓期”行动清单

1. 刚需首套：

• 4-6月完成看房50套，用“七阶模型”筛出3套真笋，7月前下定；
• 首套利率-35BP窗口可能随LPR下调而收窄，务必在8月底前完成批贷；
• 首付现金≤30万元，优先选“尾盘新房”，可用开发商首付分期+装修贷，降低前期现金占用。

2. 改善换仓：

• 先卖后买：旧房挂“同小区最低价-2%”，用10天快闪成交，锁定现金；
• 再买目标：城南“小高层+电梯+双学区”，用“70%商贷+20%公积金+10%消费贷”组合，保留现金装修；
• 时间节点：2025年9月完成过户，2026年春节前完成装修入住，避开“学区政策窗口”。

3. 商铺避险：

• 只考虑现铺、现租、现证，拒绝一切“售后返租”话术；
• 租金回报率≥（5年期LPR+300BP）才入手，否则继续砍议价；
• 2026年若住宅价格企稳，商铺或迎“资金溢出”小阳春，届时可择机出货，做“逆周期”套利。