这周末，跟旧同事老马聚会。

他21岁的儿子小马一句话让我惊讶。

聊到买房，这00后摆摆手说：“我们同学中没人把买房当必须，以后社会也不可能再缺房子。租房也一样过！”

我这从业了近20年房地产的人，突然觉得后背发凉——

这不是小马一个人的想法，现在的年轻人，对房子的“信仰”早崩了。

是的，过去15年来，00后就没见过房价涨，他们凭啥会背30年房贷？

而这，只是楼市要变天的开始。

1

连有产业的一线城市都难扛

是的，很残酷的事实正在发生！

你，千万别以为一线城市房价能稳住，比如广州的情况已很吓人了。

比起2022年的高点，现在多个区域房价跌了40%以上，比如黄埔、南沙、增城这些地方。

有人说“这些是郊区，跌了正常”，可事实不是这样：

黄埔有产业园区，南沙是自贸区，增城人口密度也不低，按说该是楼市的“硬骨头”，结果照样跌得惨。

我有个朋友2021年在南沙抢房，单价3.2万买的，现在挂牌1.5万都卖不出去了。

他算过账：房子名义上值380万，现在180万卖不掉，还欠银行220万——

等于房子成了“负资产”，卖了还得倒贴钱。

不只是广州，全国120多个三四线城市房价都在跌，有的跌幅比广州还狠。

楼市大局已定的信号，已经明明白白摆在那了。

2

房价4大迹象很戳心

我们直接说结论好了：

现在楼市的走向，已经呈现下面4个迹象，可以说，2026年的房价，基本跑不出这个趋势！

迹象一：核心区房价也松动了。

以前大家都信“核心区永远涨”，现在上海外环外的楼盘，之前炒到6万/平，现在4万就能买；

就算是核心地段，也不是个个都火，只有真・好房子才有人要，那些靠“概念”撑着的，早开始降价了。

迹象二：一二手房倒挂没了。

以前新房因为限价，比二手房便宜，大家抢着买；

现在反过来了，二手房比同地段新房还便宜，谁还去抢新房？

中介跟我说：“现在客户都精了，先看二手房，觉得划算才下手，没人当冤大头了。”

迹象三：二手房挂牌量爆了。

广州二手房挂牌快20万套，南京18万套，重庆30万套——

房子多到卖不完，业主只能互相压价，越晚卖越便宜。

高盛还预测，到2027年全国二手房挂牌量会超1100万套，现在这点量，只是开始。

迹象四：断供的人越来越多。

李芳每月还7000多房贷，看着房子贬值，急得睡不着。

央行数据显示，2024年城镇居民家庭债务收入比到顶了，大家根本没能力再借钱买房，连现有的房贷都快扛不住了。

3

房价还会止跌上涨吗

我们先搞清楚为什么楼市会变成这样？

根本原因就3个，每个都改不了：

第一是城镇化红利没了。

国家统计局数据显示，2025年全国人口比2023年少了196万，城镇人均住房面积都41.2平了，快赶上发达国家了。

以前人往城市挤，房子不够卖；现在人不怎么动了，房子自然过剩。

第二是需求断崖式下跌。

高盛预测，未来几年中国新房需求，会比2017年的峰值少75%——

2017年一年卖2000万套，以后可能一年都卖不到500万套。

年轻人不买房、少生孩子，需求没了，房价怎么涨？

第三是房子不赚钱了。

曹德旺早说过：“未来五年，房子作为投资品的时代结束了。”

以前家庭财富73.5%在房子上，现在降到62.3%，大家都把钱往其他地方挪——

房子赚不到钱，谁还会买？

4

路人甲乙丙该如何规避

现在这行情，不同的人得有不同的应对办法，别瞎折腾：

对想买房的人：别想着投资，只买“必须住”的。

要么是一二线城市的刚需，要么是真要改善的；

千万别碰两个坑：三四线的“文旅盘”、远郊的“概念盘”，买了就套牢。

对想卖房的人：两类房子赶紧抛。

一是被抛弃的城市房龄超30年的老破小，没电梯、配套差，以后更卖不掉；

二是三四线的投资房，高盛说2025-2027年还得跌，现在不卖，以后可能白送都没人要。

对于负债高的家庭，如果房贷压力大，可以趁机找银行协商，要么降利率，要么延长还款期限——

2025年上半年，我身边有不少人都拿到利率优惠了，别硬扛；

实在不行，该割还得忍痛割掉，金融大佬们叫“止损”。

多年前，曹德旺说得对：“房子会回归服务业本质”。

明年房价，不会给你惊喜，只会给你惊吓！

尤其是还在做“炒房暴富梦”的人！

你，准备好了吗？