莱州房产新手买房前要弄清的产权与贷款问题

前几天老家一个表弟给我打电话，说想在莱州看套房子，问我有没有什么门道。我问他准备了多少首付，他愣了一下说“大概凑了二十来万吧，不够再想办法”。我当时心里就咯噔一下，这状态跟我六年前一模一样。那年我也是揣着差不多的钱冲进售楼处，结果在产权和贷款这两个事上差点栽跟头。

先说产权，七十年和四十年差别真不小

莱州房产市场这两年挺热闹，尤其是西边和北边几个新盘，价格从六千多到九千出头都有。但很多第一次买房的朋友只盯着单价看，忽略了一个根本问题：这块地是什么性质。我那个表弟就完全没想过这事，他觉得只要是房子，产权都差不多。差太多了。

普通住宅用地是七十年产权，到期后可以自动续期，这是物权法里写清楚的。但商业用地或者综合用地上盖的房子，产权只有四十年或五十年，到期后怎么处理目前还没有全国统一的细则。莱州有些楼盘位置特别好，价格也比周边低一截，你仔细一问，就是四十年的商业产权。不是不能买，但你得接受它水电费按商业标准收，以后想转手税费也更高。我当时看房时就碰到过一个，销售含糊其辞说“都是大产权”，后来我托人查了土地出让合同才搞明白。

还有一种是回迁房或者安置房，产权是有的，但上市交易有时间限制。莱州有些老片区改造后的房子就是这种，价格很诱人，周边二手房卖八千，它可能只要五千多。但你要问清楚，是五年内不能过户还是需要补缴土地出让金。我认识一个做中介的朋友老赵，他说他经手的纠纷里，回迁房交易出问题的占了三成以上，都是没搞清产权限制就交了定金。

贷款这块，公积金和商贷组合起来的门道

产权搞清楚了，下一步就是贷款。莱州能办公积金贷款的银行就那么几家，利息确实低，但额度有上限。我当年买房的时候，公积金最多能贷四十万，剩下的只能走商业贷款。组合贷听起来简单，实际操作起来比纯商贷麻烦不少，银行审批时间更长，而且不是所有开发商都愿意等。

表弟问我要不要用组合贷，我说你先算一笔账。公积金贷四十万，三十年等额本息，利率按三点一算，月供大概一千七。剩下三十万走商贷，利率按四点零算，月供大概一千四。加起来月供三千一左右。如果全部走商贷，七十万三十年，月供大概三千三。每个月差两百来块，三十年下来差七万多。这还不算公积金账户里每月还能提取一部分用来还贷。所以能组合贷就组合贷，麻烦是麻烦点，但省下的钱是实打实的。

提示：莱州目前有些银行对组合贷的审批要求是公积金连续缴存满十二个月，且账户状态正常。如果你中间断缴过，最好提前去公积金中心拉一份缴存明细，别等交了定金才发现贷不了那么多。

还有一个容易忽略的点是收入证明。银行要求月收入是月供的两倍以上，你月供三千一，收入证明就得开到六千二。很多人实际收入是够的，但公司不愿意开那么高，这就卡住了。我当时的做法是提前跟公司财务打了招呼，把年终奖和补贴都算进去，凑够了数。每个单位规矩不一样，你最好提前问清楚。

最后说几句实在话

莱州房产市场整体还算平稳，没有那些大城市动不动跳涨的疯狂，但该注意的事一样不少。产权性质决定了你将来能不能顺利卖出去，贷款方案决定了你未来二三十年每个月要掏多少钱。这两件事搞明白了，其他都是锦上添花。表弟听完说“哥你当年这些坑都是真金白银踩出来的吧”，我说可不是嘛。你买房前把这些事捋清楚，比看一百个样板间都管用。

至于我那个表弟最后买没买，他还在犹豫。他说想再等等看年底有没有优惠，我也不好劝，毕竟每个人情况不一样。反正该说的我都说了，剩下的他自己拿主意。