难怪！现在聪明人都在看这个指标：租金收益率超4%，比存银行划算多了！

在房地产市场经历深度调整的当下，衡量房产价值的传统标尺——房价涨跌，似乎已不能完全反映资产的真实吸引力。一个曾被许多投资者忽视的指标正悄然回归舞台中央，成为精明买家决策时的关键考量：租金收益率，亦即房屋租售比。这个简单的比率，如同一个冷静的财务探测器，穿透市场情绪的迷雾，直接衡量着一处房产通过出租产生现金回报的能力。近期多家机构发布的数据揭示了一个值得玩味的趋势：截至2025年11月，全国重点城市的平均租金收益率同比小幅提升至约2.23%。当我们将这个数字与当前国有大行一年期存款基准利率1.1%、三年期1.55%进行对比时，一个清晰的信号浮现出来：在部分城市和特定类型的房产上，“买房收租”这一传统投资模式，其收益率正在显露出相对于储蓄存款的 comparative advantage。这或许解释了为何在上海、深圳等一线城市，二手市场正涌现出以低总价、高租金回报率为特征的交易热潮。

租金收益率的计算公式直观而有力：（年租金收入 / 房屋总价）× 100%。它剔除了对未来房价涨跌的猜测，专注于资产当下创造现金流的能力。在过去几年房价整体调整而租金相对坚挺的市场背景下，这一比率自然呈现出平缓上升的态势。以上海为例，这座超大城市正生动演绎着这一逻辑。上海中原地产数据显示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比大增22.45%，创下年度第三高点。市场分析师卢文曦指出，市中心小户型二手房交易活跃，核心原因之一便是在楼市调整过程中，租金收益率已开始逐步高于定期存款利率。市场正在用真金白银投票：总价300万元以内的房源成交占比飙升至70%左右，达到年内新高，而交易热点集中在配套成熟的老公房、郊区动迁房等类型，这些房产往往具备总价可控、租金稳定的特点。

具体案例更能说明问题。在上海市徐汇区武康路，一套总价400万元、面积约41平方米的一室户，月租金约6000元，其租金收益率约为1.8%。而在浦东世博板块的上钢六村，一套总价168万元的相似面积房源，月租金可达4300元，收益率跃升至约3.1%。更惊人的案例出现在南京，建邺区油坊桥板块的莲花新城北苑，一套93万元的三居室，月租金约3200元，租金收益率高达4.1%。这些数字清晰地勾勒出一个光谱：在房价经过充分调整、同时租赁需求坚实的区域，房产的租金回报可以变得相当具有吸引力。上海链家研究院李根也观察到，当前刚需房源的租售比明显提升，对于投资客户而言构成了较好的入手时机。

这一现象并非上海独有。深圳的二手房市场自2025年2月低点后，成交量已连续9个月稳定在5000套以上，市场情绪趋于平稳，交易高度集中于配套成熟的城区。重庆前11个月的二手房累计成交量几乎追平去年全年，11月单月成交环比上涨19%，价格成为核心驱动因素，成交量靠前的板块均价普遍较低，买家偏爱楼龄10年内或11-15年的大型成熟社区。中指研究院的数据从宏观层面佐证了趋势：重点50城平均租金房价比从2023年初的低点已提升0.25个百分点，住房租赁投资回报正在改善。

当然，我们必须辩证地看待租金收益率的提升。其背后有两个推手：一是房价的调整，分母（房屋总价）下降；二是租金本身的变化。数据显示，2025年前11个月，50城住宅平均租金累计下跌3.04%，其中二线城市跌幅（3.66%）大于一线城市（2.06%）。这意味着，收益率的提升在部分城市是“被动”的，由房价下跌主导；而在部分租金企稳或回升的城市，则是“主动”的。例如，深圳在年末挂牌租金有所回升，而重庆、南京则主要因挂牌房价下跌带动收益率上扬。因此，高收益率可能伴随着资产名义价值的缩水，这是投资者需要权衡的风险。

政策层面正为租赁市场的长期健康发展铺路。2025年9月15日正式施行的我国首部《住房租赁条例》，标志着租赁市场进入规范化、高质量发展新阶段。《条例》鼓励盘活存量房源用于租赁，推动租购同权，旨在稳定租赁关系、增加供给。在58安居客研究院院长张波看来，这推动了市场向“机构化运营、品质化升级”迈进。规范的市场环境有助于稳定租金预期，从而为以租金收益为核心的投资模式提供更可靠的制度保障。