对于很多想通过实体店创业的人来说，商铺选址几乎决定了项目的成败。相同的品牌、产品和服务，换一个地段，营业额可能相差数倍。选铺不是简单的“看人多不多”，而是一个结合商圈、人群、租金和业态匹配的系统工程。

一、先确定目标业态，再寻找匹配的商圈

不同业态对人流质量和数量的要求完全不同：

1. 快消餐饮、便利店：更依赖高频刚需和稳定人流，适合社区底商、写字楼下或交通枢纽附近。

2. 休闲餐饮、美容美甲：对“停留时间”和“消费能力”更敏感，适合商场购物中心或次级商圈。

3. 教育培训、专业服务：更看重周边家庭结构、办公人群和交通便捷程度。

因此，在正式看铺前，应先明确自己的主营业务、客单价和目标客群，再反向筛选商圈。

二、评估商圈：成熟度与成长性并重

选择商圈可以从两个维度来评估：

1. 成熟度：是否已经形成稳定消费氛围，有没有大型商超、影院、主力店和稳定品牌商户。成熟商圈人流更稳定，但租金更高、竞争更激烈。

2. 成长性：看城市规划和人口流入趋势，部分新兴商圈在未来可能迅速爆发。对于资金实力较强、能长期经营的投资者，可以适度布局成长性地区。

实地考察时，至少在工作日和周末各选一天，在早高峰、午间、晚高峰三个时段观察人流和消费行为。

三、地段内部的“黄金位置”与“鸡肋位置”

同一条街、同一个商场内，铺位价值也有巨大差别：

1. 拐角位、出入口、电梯口、扶梯口等“自然流量点”往往是黄金铺位，客流经过概率最高。

2. 死角、夹层、遮挡严重的位置，即使在优质商圈，也可能长期冷清。

3. 临街铺要考虑车流和停车条件，商场内铺要看楼层、动线和主力店相邻情况。

拍下人流分布、动线示意，回去后结合租金水平进行综合分析。

四、算清租金和回报账

很多创业者只看“租金贵不贵”，却忽视了每平方米产生的“销售额”和“毛利率”。评估铺位时，至少要做三组测算：

1. 保守情景：按最低日客流、低于预期的客单价计算，一旦遇到淡季，是否还能覆盖租金和人工。

2. 中性情景：按大概率能实现的经营水平计算，看投资回报周期是否能接受。

3. 乐观情景：考虑推广和运营优化后，盈利空间有多大。

一般而言，小微创业者最好不要把总营收的20%以上用于支付租金，否则经营压力会很大。

五、合同条款与风险控制

选好铺位后，还要在合同层面保护自己的权益：

1. 租期与递增：合理设置租期和租金递增幅度，避免前期培养客群，后期房东大幅涨租。

2. 免租期：装修期是否免租，免租期长短会直接影响前期成本。

3. 经营限制：是否允许转租、转让，是否有业态限制或竞业条款。

4. 物业与管理费：水电、公共区域、广告位等费用如何分摊。

通过充分调研和科学测算，把选铺从“拍脑袋决定”变成“可量化决策”，才能在竞争激烈的实体经济中站稳脚跟。